由貴陽(yáng)評(píng)估來(lái)為你介紹集體土地的評(píng)估方法以及價(jià)值定義！

貴陽(yáng)評(píng)估公司在對(duì)集體土地估價(jià)時(shí)，普遍采用的是收益法。理由在于：

（1） 由于集體土地及其附著物不能轉(zhuǎn)讓，其成本不能通過交易回收，只能通過盈利收益予以消化，適用收益法估價(jià)，考慮估價(jià)對(duì)象的盈利能力和成本收回情況，可以兼顧其既有權(quán)益和預(yù)期權(quán)益，克服成本法的不足。

（2） 盡管集體土地及其附著物不存在市場(chǎng)交易，其價(jià)值無(wú)法通過市場(chǎng)交換體現(xiàn)，但集體土地及其附著物的收益、盈虧必然是通過市場(chǎng)交易行為實(shí)現(xiàn)和體現(xiàn)的；集體土地及其附著物的成本通過其經(jīng)營(yíng)收益，間接的轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)交易中，故以收益作為評(píng)估集體土地及其附著物價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，可較好的解決集體土地及其附著物不能正常交易流通的問題，將其非市場(chǎng)化價(jià)值與市場(chǎng)化價(jià)值相融合，間接的引入了市場(chǎng)法，實(shí)現(xiàn)常規(guī)估價(jià)對(duì)象與非常規(guī)估價(jià)對(duì)象估價(jià)方法的對(duì)接，避免因估價(jià)方法差異導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏差。

（3）貴陽(yáng)評(píng)估公司認(rèn)為, 收益法較其他方法與集體土地及其附著物權(quán)利永久性的特點(diǎn)更契合。由于集體土地及其附著物權(quán)利的永久性，相當(dāng)部分的集體土地及其附著物于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已收回投入成本，或集體土地及其附著物投入成本較低，更應(yīng)注重其長(zhǎng)期收益。在此情況下，收益的核算更為符合權(quán)利人對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)知和要求。市場(chǎng)法雖然也會(huì)將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益作為價(jià)值評(píng)估的因素之一，但該方法更注重估價(jià)對(duì)象的當(dāng)期交換價(jià)值，在估價(jià)對(duì)象不存在交換價(jià)值，或估價(jià)對(duì)象的使用價(jià)值不以/不主要以當(dāng)期交換價(jià)值體現(xiàn)的條件下，市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益的考量只能是“無(wú)源之水、無(wú)本之木”。因此，收益法當(dāng)為集體土地及其附著物估價(jià)的首選估價(jià)方法。

不過，盡管收益法為優(yōu)，但并不代表該方法可以包打天下，解決所有問題。如集體所有的非營(yíng)利性土地和附著物，尚未建成的、不存在收益的附著物，則難以通過收益法進(jìn)行估價(jià)。所以，我們?cè)趯?duì)集體土地及其附著物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，仍然要綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、成本法等其他估價(jià)方法，針對(duì)不同用途、性質(zhì)的估價(jià)對(duì)象，尋找合適的方法進(jìn)行估價(jià)。

價(jià)值定義的確定

貴陽(yáng)評(píng)估公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體土地及其附著物自身的特點(diǎn)、我們所采用的估價(jià)方法，以及委托方的估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行定義。由上所述，集體土地及其附著物不可轉(zhuǎn)讓，不存在市場(chǎng)交易價(jià)格，營(yíng)利性的集體土地及其附著物主要依靠營(yíng)利收益實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，我們針對(duì)估價(jià)對(duì)象用途，選擇了收益法、成本法等不同的估價(jià)方法，集體土地估價(jià)主要目的也是確定征收補(bǔ)償數(shù)額，我們完全可以根據(jù)集體土地及其附著物的不同用途，對(duì)其分別進(jìn)行價(jià)值定義：

（1） 對(duì)于適用收益法估價(jià)的集體土地及其附著物，可以將價(jià)值定義為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象年平均收益情況及市場(chǎng)同類營(yíng)利業(yè)務(wù)平均收益情況，估價(jià)對(duì)象在規(guī)定年限內(nèi)的收益價(jià)值。

（2） 對(duì)于適用成本法估價(jià)的集體土地及其附著物，可以將價(jià)值定義為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象開發(fā)建造投入成本及同類項(xiàng)目開發(fā)建造投入成本計(jì)算，估價(jià)對(duì)象重置開發(fā)所需投入的成本。（內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除）