貴州評估公司講解集體土地評估路線和方法

我們平常的土地評估業(yè)務大部分為國有土地使用權評估，主要有國有建設用地使用權出讓價格評估、出讓國有土地使用權抵押貸款評估，企業(yè)改制所涉及的國有土地使用權價格評估等。

而集體土地評估業(yè)務很少，一是因為集體土地流轉的限制；二是因為當前評估行業(yè)內(nèi)沒有形成對集體土地評估統(tǒng)一的、路線和評估方法等。

但是近幾年因為城市化進程需要征用集體土地和集體土地流轉限制的放寬等，涉及到很多關于集體土地包括農(nóng)用地、建設用地和未利用地等的評估工作。不管是集體土地，還是國有土地，都有其客觀價值的存在。

藉此，從估價的角度來談談集體建設用地使用權評估時的路線和采用的估價方法：

一、集體土地價格構成

那么集體土地價格構成如下：土地取得費(包括土地補償費、地上附著物和青苗等補償費、安置補助費以及各項稅費和管理費用等)、土地開發(fā)費，相應利息與利潤和土地增值收益等。

土地增值收益為按區(qū)域土地因改變用途和進行土地開發(fā)，達到建設用地的條件利用條件而發(fā)生的價值增加額。土地增值額的實質是土地性能改變而帶來增值地租，這種增值是因為農(nóng)地轉變?yōu)榻ㄔO用地，新用途土地的土地收益遠高于原用途土地。

二、集體土地評估路線和方法

（一）集體建設用地

 貴州評估公司告訴你在集體建設用地土地使用權流轉這一特定的市場環(huán)境下，其流轉和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設用地的土地使用權價格構成，因此宜采取市場比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進行評估，還可以采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。

1宅基地使用權

宅基地使用權，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員，用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。我們來分析其定義要點：

⑴權利屬性，即集體土地使用權；

⑵權利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；

⑶權利取得條件，即經(jīng)過依法審批；

⑷權利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹權利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期期限；

⑺其他限制：用地規(guī)模限制。

透過要點分析，宅基地使用權跟國有劃撥住宅用地使用權類似，都是以無償或是以很低的成本取得土地使用權，沒有使用期限。若如《決定》中所說的將現(xiàn)有“非農(nóng)建設用地征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等；并改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。那樣就會產(chǎn)生宅基地使用權流轉需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權的評估方法，體現(xiàn)農(nóng)村集體建設用地與國有土地“同權同價”。

集體建設土地使用權評估，考慮到集體土地流轉有較多限制，通過市場競價方式價值，因此，在價值方面從成本構成方面分析，評估方法主要有以下幾種：

1.市場比較法。其評估思路為，由于農(nóng)村宅基地可以在村集體經(jīng)濟組織成員中流轉，我們可以通過流轉過程中產(chǎn)生的交易實例，采用市場比較法進行評估，通過相關因素修正等終得出宗地使用權價值。

2.收益還原法。其評估思路為，有的住宅確實存在出租使用情況，租金收益可觀，存在客觀收益，因此可采用收益還原法進行評估。

3.基準地價系數(shù)修正法。其評估思路為，在制定了基準地價的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準地價，采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。

4.剩余法。對已經(jīng)在宅基地上建成住宅的宗地可以采用剩余法進行評估宗地價值。其評估思路為，先通過市場比較法等測算住宅房地產(chǎn)的價值，然后通過剔除相關費用，剝離得到宗地的價值。

 貴州評估公司告訴你運用上述幾種評估理論與方法，還需考慮集體建設用地流轉與國有土流轉的根本區(qū)別，這點對使用權價值的影響較大。這是因為國有土地流轉范圍大，企業(yè)、法人、自然人都可以是土地流轉的主體，市場因素，通過市場競爭較能體現(xiàn)其土地使用權價值，因而其價值表現(xiàn)就高；而集體建設用地使作權，只能在所在集體范圍內(nèi)流轉，市場小，無法體現(xiàn)由于市場競爭所能體現(xiàn)的價值，其價值表現(xiàn)就低。

流轉范圍受限制這是集體建設使用權價值內(nèi)涵的一個重要內(nèi)容，因此，我們在對宅基地使用權評估時，須對市場交易充不進行比較分析，制定合理的修正系數(shù)修正，才能準確的評估集體建設用地使用權價值。

2鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是經(jīng)審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資或其他方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體建設土地使用權。其定義要點為：

⑴權利取得基本程度，即經(jīng)過依法審批；

⑵權利取得方式，即集體經(jīng)濟組織以土地使用權作為投資；

⑶權利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組織與其他組織、個人以形式合資設立的企業(yè)；

⑷土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動；

⑸權利存續(xù)狀態(tài)，占用。

 貴州評估公司透過要點分析，國有工業(yè)用地劃撥土地使用權的特性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩種用地性質的內(nèi)涵較為相似，其評估理論與方法可以采用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。

實際的工作中要注意比較分析國有工業(yè)用地使用權和集體工業(yè)用地使用權在土地增值收益、基礎設施等的不同之處，注意區(qū)分兩種土地的價值內(nèi)涵，準確評估出集體工業(yè)用地使用權宗地價值。有如下兩種方法：

1.成本逼近法。其評估思路為，我們把這塊地還原，假定用地為生地（農(nóng)用地或是未利用地），通過層層開發(fā)建設資金的投入，形成可利用地塊所付出的各項費用，包括農(nóng)用地取得費（征地費、補償費、青苗費），對集體建設用地，此部分價值的測算可理解為農(nóng)用地轉為建設用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，根據(jù)用途特性，通過相關因素修正終得出宗地使用權價值。

當然各地在實際發(fā)生的時候實際情況會有所不同，采用的具體標準，可以通過調查后進行具體分析和比較后得到，也可以通過各省制定的征地區(qū)片價標準來。來源于評估

2.基準地價系數(shù)修正法。其評估思路為，在制定了基準地價的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準地價，采用基準地價系數(shù)修正法進行評估，即先按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件，采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地正常的價格后，根據(jù)國有用地與集體土地在增值收益、基礎設施條件等因素的不同進行修正，終得出宗地作為集體建設用地的宗地價值。

3其它建設用地使用權

其它建設用地使用權通常指除宅基地和工業(yè)用地以外的其他各業(yè)建設用地，具體如農(nóng)貿(mào)市場用地、辦公房用地等。其用地特性有：

⑴權利屬性，即集體土地使用權；

⑵權利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；

⑶權利取得方式，即征用農(nóng)民集體土地后的安置用地；

⑷用途限定，其它建設用地（一般禁止流轉）；

⑸權利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期期限。

透過要點分析，此類用地條件限制得嚴格，此類宗地一般不能轉讓，只能用于開發(fā)建設后出租使用等。若此類用地不考慮權屬性質的因素，土地的開發(fā)利用經(jīng)濟效益，例如作為農(nóng)貿(mào)市場出租，租金收益可觀，存在客觀收益，因此可采用收益還原法進行評估。

另外，此類用地的使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風險與時間價值風險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風險大，其還原利率就會相對較高。

  （二）集體農(nóng)用地

農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面用地等。根據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會經(jīng)濟因素和因素等能夠實現(xiàn)的價格即為農(nóng)用地價格。

農(nóng)用地使用權是根據(jù)集體經(jīng)濟組織人口數(shù)量，經(jīng)依法審批平均分給給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員來使用的。 貴州評估公司來分析其定義要點：

⒈權利屬性，即集體土地使用權；

2.權利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；

3.權利取得條件，即經(jīng)過依法審批；

4.權利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；

5.用途限定，農(nóng)用地；

6.權利存續(xù)狀態(tài)，有使用期期限。

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