試論集體土地估價(jià)方法、價(jià)值定義

集體土地的概念及特點(diǎn)

我們可以將集體土地定義為：由農(nóng)村村民構(gòu)成的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。在此類土地上種植的農(nóng)作物、建造的建筑物等，為集體土地附著物。集體土地包括了森林和山嶺、草原、荒地、灘涂等；既可分配給集體組織成員進(jìn)行生產(chǎn)生活自用，又可將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取收益或自行經(jīng)營(yíng)獲取收益。

集體土地與國(guó)有土地的區(qū)別在于：

1、所有權(quán)人不同：國(guó)有土地的所有權(quán)人是中華人民共和國(guó)的全體公民，任何一個(gè)中國(guó)公民均是國(guó)有土地的共有人，國(guó)有土地屬于“大眾”所有，由人民政府代表全體中國(guó)公民行使所有權(quán)。集體土地的所有權(quán)人是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡(jiǎn)稱“集體組織”）成員[1]，非集體組織成員對(duì)該集體組織所有的土地不享有所有權(quán)，故集體土地屬于“小眾”所有，一般由集體組織代表其成員行使所有權(quán)。

2、用途不同：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用方式主要有2種，一是他用，即通過(guò)使用權(quán)出讓或劃撥，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展或社會(huì)發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場(chǎng)所、公益設(shè)施等。目前，自用的國(guó)有土地不能用于生活、經(jīng)營(yíng)用途，如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種，他用與國(guó)有土地類似，即將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，獲取收益；自用方面則與國(guó)有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營(yíng)自用，如作為宅基地分配給成員、建設(shè)集體住宅、娛樂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。

3、收益渠道不同：由于政府自用的國(guó)有土地不能用于經(jīng)營(yíng)，故國(guó)有土地的收益主要來(lái)自出讓使用權(quán)獲得的出讓費(fèi)。集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權(quán)他用的轉(zhuǎn)讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經(jīng)營(yíng)收益。

由于上述區(qū)別的存在，使得貴陽(yáng)評(píng)估公司在對(duì)集體土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，既要考慮兩種屬性土地的通性，又要兼顧集體土地的特性，才能得出更準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

 估價(jià)方法、價(jià)值定義的確定及估價(jià)原則的運(yùn)用

1、估價(jià)方法的確定

市場(chǎng)法無(wú)疑是被選用較多的，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第十三條第二款規(guī)定也以市場(chǎng)法為首選，然后才是收益法、假設(shè)開發(fā)法；且該辦法第三十條規(guī)定“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。……被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素”，明確將貴陽(yáng)評(píng)估公司估價(jià)方法指向市場(chǎng)法。但是集體土地的特性，決定了市場(chǎng)法并非較合適的估價(jià)方法：

（1） 集體土地及其附著物不具備正常相似性。以市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，一個(gè)前提是存在類似房地產(chǎn)的交易。由于我國(guó)法律規(guī)定，集體土地及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，因此集體土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)沒有國(guó)有土地使用權(quán)及其附著物的所有權(quán)那樣的自由交易屬性，集體土地及其附著物與公開市場(chǎng)上交易的土地及其附著物不具有相似性。目前，使用集體土地建造的“小產(chǎn)權(quán)”房的“交易”價(jià)格遠(yuǎn)低于國(guó)有土地上建筑物的價(jià)格，直接反映了兩種房地產(chǎn)的權(quán)屬差異，也再次說(shuō)明集體土地及其附著物不具備正常的相似性。

（2） 集體土地及其附著物不具備正常的市場(chǎng)流通性。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場(chǎng)上的商品價(jià)格圍繞著該商品的價(jià)值上下波動(dòng)，單個(gè)商品的價(jià)格普遍與該商品的價(jià)值不一致，只有通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相當(dāng)數(shù)量的同類商品價(jià)格進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，才能獲知商品的價(jià)值[2]。同理，適用市場(chǎng)法估價(jià)，也應(yīng)當(dāng)對(duì)相當(dāng)數(shù)量的同類商品價(jià)格進(jìn)行分析，才能得出估價(jià)對(duì)象的準(zhǔn)確市場(chǎng)價(jià)值。因此，市場(chǎng)法估價(jià)的另一前提就是：同類商品的市場(chǎng)交易具有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。但同樣基于集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原因，公開市場(chǎng)上集體土地及其附著物所有權(quán)交易數(shù)量為0，不符合市場(chǎng)法估價(jià)的交易數(shù)量前提。

（3） 集體土地及其附著物的權(quán)利期限不具備可比性。根據(jù)規(guī)定，出讓的國(guó)有土地使用權(quán)年限按用途區(qū)分，為40年至70年不等，貴陽(yáng)評(píng)估公司估價(jià)時(shí)必須考慮土地使用權(quán)的剩余期限。而集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及其附著物所有權(quán)沒有權(quán)利期限，除非不可抗力、設(shè)計(jì)使用年限屆滿拆除等原因?qū)е路康禺a(chǎn)滅失，或者依法消滅了集體土地及其附著物的所有權(quán)，集體土地及其附著物的所有權(quán)可以是永久的，“一本萬(wàn)利、一本永利”，故無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)法的技術(shù)手段估核集體土地及其附著物的價(jià)值。（內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除）