對房地產(chǎn)價格評估管理工作的幾點思考

試論房地產(chǎn)市場價格評估體系的建立與運(yùn)作

對一宗房地產(chǎn)評估案例的評析與思考

房地產(chǎn)抵押評估中的“保守性”質(zhì)疑

淺談涉案房地產(chǎn)的評估

集體房地產(chǎn)抵押價值評估初探

商業(yè)房地產(chǎn)租賃價格評估的特點

脫鉤改制與房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

談房地產(chǎn)價格評估業(yè)亟待解決的問題

住宅小區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的評估

淺談影響涉房地產(chǎn)價格評估的幾個因素

房地產(chǎn)投資評估與決策系統(tǒng)的分析與設(shè)計

房地產(chǎn)市場比較法評估支持系統(tǒng)設(shè)計與應(yīng)用研究

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的仿真評估

淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法

基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)價格評估問題研究

論經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評估

房地產(chǎn)品牌價值評估

提高我國房地產(chǎn)評估業(yè)評估質(zhì)量芻議

房地產(chǎn)價格的不確定性分析與評估方法研究

房地產(chǎn)價格的灰色類比評估方法

供求失衡房地產(chǎn)市場中的成本法評估

房地產(chǎn)貸款項目可行性評估初探

基于BS模式的房地產(chǎn)評估項目管理系統(tǒng)的研究與實施

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生態(tài)評估

基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法

房地產(chǎn)拆遷評估的難點及應(yīng)對措施

房地產(chǎn)貸款項目評估分析與配套體系構(gòu)建

房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控

對房地產(chǎn)評估中“折舊補(bǔ)償模型”公式的質(zhì)疑與探討

論國企改制中的房地產(chǎn)評估

對建立區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系的思考

房地產(chǎn)評估風(fēng)險的辨析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究

現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

存在問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險

這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。

（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。

（五）估價師隊伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。

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