土地估價常用方法由貴陽評估公司來為你詳細介紹！

土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。

（一）市場比較法

市場比較法是土地估價中基本、常用的估價方法之一，也是通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交的價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場的價格，即具有全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于相同。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。

（二）收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以某些的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以某些的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，即都有市場的價格。而這個市場的價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)的價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上就等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因使用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益還原法一土地純收益的確認為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一些的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又沒有比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。

（四）剩余法

剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣除非土地因素的貢獻。

剩余法主要應用于有開發(fā)價值的土地估價，一般有以下幾種類型：

（1）代開發(fā)的地的估價；

（2）待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價；

（3）只將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價；

（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。

（五）基準地價系數(shù)修正法

基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，貴陽評估公司提醒，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。

（六）路線價法

路線價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增加遞減的原理，對面臨特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設于該街道上，此單價稱為路線價；然后根據(jù)此路線價格，再配合深度百分率表，用數(shù)學方法計算出臨接該街道的其他各宗地價格的一種估價方法。（內容來源于網(wǎng)絡，如有侵權請聯(lián)系我們刪除）