貴州評估公司解析如何進行房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估的方法有哪些？

房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價。

在房屋交易中，房產(chǎn)評估有重要的作用。

那么，我們?nèi)绾芜M行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢?

下面貴州評估公司整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。

需要做房產(chǎn)評估的情形

①二手房價格過低購買二手房需要繳納的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。

當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格低于房地產(chǎn)價值，

交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

②買賣雙方認為有一般情況下，買賣雙方自行交易價格，

貴州評估公司告訴你但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，

那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格雙方的交易價格。

③申請抵押貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，

需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，

為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。   

⑤辦理房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。

簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。

如何進行房屋評估

①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。

②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。

③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，

比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，

貴州評估公司告訴你如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。

⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，

約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了

房產(chǎn)評估方法

①成本法

成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，

對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。

該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

②重置成本法

它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，

然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出重置，

貴州評估公司然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

③市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，

通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。

④剩余法

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，

因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。

這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

影響房產(chǎn)評估的因素

①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。

②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。

③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。

④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，貴州評估公司告訴你比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

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