貴陽土地評估公司解析關于企業(yè)搬遷損失評估

發(fā)布時間：2017年10月13日 15時28分

隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產損失，停產損失和搬遷費三個子項。由此產生的評估結論和評估報告獲得了相關政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下：

某大型汽車部件生產企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內涵的準確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產輔助設施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產，技術先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產量連年上升，預計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務，順利地在新址全面投入生產。

通過對項目內涵的深刻理解，并為使評估結論和評估報告便于各相關方審查核準，我們設計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產損失評估。指不能隨遷的財產的拆遷補償價值評估；

二是停產損失評估。指因搬遷而停產給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內涵的深刻了解，評估結論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準并出資。在評估過程中，我們本著“科學合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產損失評估

搬遷企業(yè)的不動產包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產。不動產損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產拆遷補償價值。

(二)停產損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產，停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產，停產意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產價值評估。注冊資產評估師要針對不同的搬遷財產，經(jīng)過深入調查研究，科學縝密，經(jīng)濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

1 鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖?，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內。

2 搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權的取得方式和價格協(xié)議中，向有關部門申報經(jīng)濟補償。

3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結構；機器設備要逐臺設定運輸方案，關注拆卸損失和不可預見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”

目前，該上市公司搬遷損失的評估結果已為各方所接受，相關經(jīng)濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產，并為當?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

貴陽土地評估公司文章來源于網(wǎng)絡，如有侵權請聯(lián)系刪除。