貴州評估公司淺談房地產(chǎn)評估“大數(shù)據(jù)”及其運用分析

大數(shù)據(jù)時代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展思路和戰(zhàn)略格局正發(fā)生著大的變化。目前市場上已經(jīng)有不少公司在利用大數(shù)據(jù)做云評估，實際上只是利用了數(shù)據(jù)庫合并互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)多是噱頭。本文分析了業(yè)內(nèi)大數(shù)據(jù)利用的現(xiàn)狀，對未來的發(fā)展運用做了展望。

關(guān)鍵字：大數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)分析 現(xiàn)狀和發(fā)展

大數(shù)據(jù)時代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展思路和戰(zhàn)略格局正發(fā)生著大的變化。云計算、大數(shù)據(jù)等為房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展提供了的支持。但大數(shù)據(jù)不是大量數(shù)據(jù)的代名詞，現(xiàn)實運用中重要的是對大數(shù)據(jù)的分析，是通過分析后獲取、有價值的信息。大數(shù)據(jù)的分析方法是決定信息是否有價值的決定性因素。

目前市場上了解到的房地產(chǎn)評估行業(yè)運用大數(shù)據(jù)而產(chǎn)生的新業(yè)務(wù)種類多類似于云評估、自動估價。嚴格意義上來講，它們不是大數(shù)據(jù)，而只是大量數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫，因為它們不能產(chǎn)生數(shù)據(jù)分析，其結(jié)果也只能運用于局部市場或者有限的業(yè)務(wù)類型。

一、房地產(chǎn)評估行業(yè)大數(shù)據(jù)運用現(xiàn)狀

1、缺少行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)/數(shù)據(jù)協(xié)議標準，制約行業(yè)整體發(fā)展

目前市場上已經(jīng)有不少公司在利用大數(shù)據(jù)做云評估，但沒有幾家公司或數(shù)據(jù)服務(wù)商有意愿且有能力定義行業(yè)的標準協(xié)議并在業(yè)內(nèi)推廣。

網(wǎng)絡(luò)/數(shù)據(jù)協(xié)議標準即網(wǎng)絡(luò)或傳遞與管理信息的一些規(guī)范。如同人與人之間相互交流是需要遵循的規(guī)矩一樣，計算機之間的相互通信需要共同遵守的規(guī)則，這些規(guī)則就稱為協(xié)議標準。

房地產(chǎn)評估行業(yè)推行大數(shù)據(jù)運用應(yīng)當重視標準協(xié)議的和普適性。目前多家房地產(chǎn)評估機構(gòu)各行其道，貴州評估公司根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特點進行自動估價應(yīng)用程序的開發(fā)設(shè)計。從單個公司的發(fā)展看，這些萌芽狀態(tài)的云估價、自動估價等系統(tǒng)能夠助力公司業(yè)務(wù)的發(fā)展；但長遠來看，這種單個的數(shù)據(jù)開發(fā)對行業(yè)的整體推動存在著的局限性。

2、數(shù)據(jù)采集主要依靠人工，采集周期長、維護成本較高且信息。

目前很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)云估價數(shù)據(jù)的取得主要依靠發(fā)布的信息、網(wǎng)絡(luò)等媒體公開信息、中介信息以及估價人員現(xiàn)場采集信息等渠道，但是業(yè)內(nèi)人士會有一種通識：無論是哪種渠道取得的數(shù)據(jù)，由于數(shù)據(jù)利用的目的不同，終取得的數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格信息數(shù)據(jù)存在著主觀性，所以也使得我們在評估時會采用比較法等方法使估價對象的價值盡量層面的影響而接近客觀價值。綜合來看，數(shù)據(jù)的采集主要還是依賴人工，采集、調(diào)研以及后期的整理分析數(shù)據(jù)等工作周期長、成本總體較高。

近幾年，各地發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、推行城市新，城市發(fā)展日新月異?？赡苣憬裉觳杉拇罅繑?shù)據(jù)，經(jīng)過分析整理剛錄入系統(tǒng)，卻因為某個片區(qū)要拆遷或者某些地段要修建地鐵、某個地方又拍出個等，造成數(shù)據(jù)又需要再進行新。所以說，在房價波動較大的階段，如果要保持數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性，數(shù)據(jù)采集工作會經(jīng)常反復(fù)。即便如此，采集到的數(shù)據(jù)經(jīng)過了調(diào)研、整理和分析階段，會花費的時間，也會造成數(shù)據(jù)。

3、產(chǎn)品類型單一，目前主流只看到自動估價系統(tǒng)，產(chǎn)品投入不夠系統(tǒng)化。

目前市場上大多房地產(chǎn)評估機構(gòu)的大數(shù)據(jù)應(yīng)用產(chǎn)品主要功能為自動生成估價報告，而且估價報告的類型也是以評估住宅類的價值居多，偶有商業(yè)、辦公物業(yè)的數(shù)據(jù)，而對于工業(yè)項目、土地項目見不到蹤影，產(chǎn)品功能單一化。如果從業(yè)務(wù)延展開來，現(xiàn)在有很多機構(gòu)不具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)，他們還有資產(chǎn)、咨詢、造價等等，有一條有關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)鏈，但對于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的利用，這些層面也是有共通之處的，但目前都實現(xiàn)不了。所以說，目前的大數(shù)據(jù)下的自動估價系統(tǒng)只能解決個貸產(chǎn)品線上的重復(fù)勞動，該產(chǎn)品線的工作效率，但對于整個估價機構(gòu)的發(fā)展來講，還是杯水車薪。

如果我們要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的大數(shù)據(jù)和自動化，除了盡可能的大量收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（價格信息）之外，還應(yīng)該考慮數(shù)據(jù)分析。例如對房地產(chǎn)價格的影響因素，針對這些因素的變化對房地產(chǎn)價格的影響程度設(shè)計大數(shù)據(jù)分析方法（即算法）。比如：定性的算法可利用模糊數(shù)學、定量的算法可利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)算法等。簡單的說，模糊數(shù)學是研究屬，而又具有模糊性的量的變化規(guī)律的一種數(shù)學方法。比如可以通過對數(shù)據(jù)的歸納判斷解決概率問題，實際運用中可以從的數(shù)據(jù)來判斷某個估價對象在某個因素或多種因素的影響下是漲還是跌；而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)就是分析這些因素的內(nèi)在聯(lián)系，比如它首先摒除其他因素，單獨的這種因素如果發(fā)生變化會對估價對象的價格產(chǎn)生多大的影響，如果多種因素合力則產(chǎn)生的價格影響又是多少。

綜上所述，要實現(xiàn)行業(yè)的整個估價體系相關(guān)業(yè)務(wù)類型均完成大數(shù)據(jù)思路下的自動化工作與管理，還任重而道遠。

二、房地產(chǎn)評估行業(yè)大數(shù)據(jù)運用發(fā)展

目前市場上已經(jīng)有不少公司在利用大數(shù)據(jù)做云評估，貴州評估公司告訴你實際上只是利用了數(shù)據(jù)庫合并互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)多是噱頭。大數(shù)據(jù)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價領(lǐng)域時，我們可以看到的現(xiàn)在的自動估價、自動生成估價報告等功能，還能夠滿我們的業(yè)務(wù)鏈條上的產(chǎn)品需求，比如自動分析某地區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢、對某一項目的可行性研究分析、對整體資產(chǎn)的價格研判等等……但這個目標的實現(xiàn)不是哪一個估價機構(gòu)可以實現(xiàn)的，行業(yè)內(nèi)可以依托行業(yè)協(xié)會或者是估價聯(lián)盟為平臺，引進大數(shù)據(jù)分析算法設(shè)計人才，梳理并分析各個產(chǎn)品線的軟件需求，實現(xiàn)大數(shù)據(jù)與估價應(yīng)用的對接。

首先，將估價行業(yè)可涉及的業(yè)務(wù)產(chǎn)品線模塊化，各個模塊給予定義。比如：業(yè)務(wù)產(chǎn)品線可以分為房地產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)評估、投資顧問等大的產(chǎn)品線模塊，在大模塊下可以按估價對象用途或者按估價目的等設(shè)計細化的模塊，為每個細化模塊配備相應(yīng)的標準數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集方式及應(yīng)用點。

其次，定義行業(yè)數(shù)據(jù)標準協(xié)議，并同時選擇有價值、有可行性的業(yè)務(wù)定義相關(guān)的子協(xié)議。有了統(tǒng)一的協(xié)議標準，業(yè)內(nèi)的數(shù)據(jù)采集與分析統(tǒng)一，便于估價與大數(shù)據(jù)融合的拓展與利用；利于產(chǎn)品線的推陳出新，是行業(yè)整體發(fā)展的加速劑。

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