4.5評估程序

   （1）土地估價機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

   （2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；

   （3）實地查勘；

   （4）選定估價方法進(jìn)行評估；

   （5）確定估價結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；

   （6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?/p>

   （7）提交估價報告；

   （8）估價資料歸檔。

    5評估方法的運(yùn)用

5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應(yīng)不少于3個。

   （2）確定各項費(fèi)用時，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費(fèi)用。

   （3）確定還原率時應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

   （1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓嵗幕A(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。

   （2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準(zhǔn)價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準(zhǔn)價格之間相差不能超過40％。即（高比準(zhǔn)價格-低比準(zhǔn)價格）／低比準(zhǔn)價格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應(yīng)對各實例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

   （1）在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。

   （2）假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。

   （3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用估算的未來售價。

   （4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。

   （5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

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