6.3 協(xié)議出讓

（1）對應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級別基準(zhǔn)地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項成本費(fèi)用之和進(jìn)行對比。

評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價報告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。

當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進(jìn)行對比，在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。

6.4 已出讓土地補(bǔ)繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補(bǔ)繳地價款時，估價期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價申請時點(diǎn)為準(zhǔn)。

（2）調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時實(shí)測的新增建筑面積為準(zhǔn)。

因調(diào)低容積率造成地價增值的，補(bǔ)繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。

容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

（3）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補(bǔ)繳地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。

（4）多項條件同時調(diào)整。多項用地條件同時調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補(bǔ)繳地價款。

用途與容積率同時調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價款的，參照上述技術(shù)思路評估。

核定需補(bǔ)繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價報告內(nèi)容

除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應(yīng)符合下列要求：

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