機(jī)會(huì)成本

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費(fèi)，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機(jī)會(huì)成本。換句話(huà)說(shuō)，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項(xiàng)成本，而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基于資金時(shí)間價(jià)值規(guī)則的合理推定。如果投入了資金，它就應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造收益;因而進(jìn)行了投資而沒(méi)有得到的錢(qián)(機(jī)會(huì)成本)也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是經(jīng)營(yíng)成本。

許多房地產(chǎn)投資者把所投入的資金的時(shí)間價(jià)值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)不能使投資回報(bào)超過(guò)持有期間的收益損失，那么就應(yīng)當(dāng)把所投入的資金存入銀行或在別處進(jìn)行更有效的投資。

社會(huì)反響

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導(dǎo)向。首先，地方政府可以對(duì)整個(gè)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。另外，土地的價(jià)值還依賴(lài)于煤氣、電力及給排水等市政基礎(chǔ)設(shè)旆的供應(yīng)。一些地區(qū)采取限制發(fā)放市政基礎(chǔ)設(shè)旆接駁許可證的方式來(lái)控制地區(qū)的增長(zhǎng)，由此導(dǎo)致的水電氣供應(yīng)拖延可能會(huì)使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間安排無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此，土地投資者應(yīng)盡可能選擇那些開(kāi)發(fā)難度較小的地塊。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，地方政府限制城市增長(zhǎng)的管理措旆可能導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴(yán)重缺乏

可以說(shuō)，土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的，到已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。

1.建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度 　在我國(guó)土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，地價(jià)問(wèn)題一直是核心問(wèn)題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)到城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，從出讓地價(jià)到國(guó)企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營(yíng)城市，土地估價(jià)從無(wú)到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系；

建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)與公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度；

發(fā)展過(guò)程

我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程：

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場(chǎng)化改革的進(jìn)展，對(duì)原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行重新配置；國(guó)有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤(pán)活；農(nóng)用地市場(chǎng)開(kāi)始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育；各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過(guò)程中的招標(biāo)、拍賣(mài)比例，等等。這些市場(chǎng)化取向的改革都對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場(chǎng)需求，客觀上要求土地評(píng)估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場(chǎng)上的客觀要求，1993年，原國(guó)家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對(duì)土地估價(jià)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試。

建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。

2003年12月19日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]101號(hào)文)，明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)資格之一，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用，這是國(guó)務(wù)院對(duì)土地估價(jià)行業(yè)二十多年來(lái)改革和發(fā)展的充分肯定。

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