作用

(一)土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過(guò)專業(yè)人員搜集資料，分析評(píng)定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。

(二)土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策

土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。

(三)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善

我國(guó)開始土地使用制度改革以來(lái)，城鎮(zhèn)土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用，土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。

(四)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理

土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大，同時(shí)，波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)更大，因此，土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過(guò)大及土地投機(jī)行為，必須了解該地區(qū)的土地真實(shí)價(jià)值，把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。

原則

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定:"國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講，土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則。

(一)公平原則

遵循公平原則是指估價(jià)人員在土地估價(jià)中，應(yīng)以公正的態(tài)度，在公開市場(chǎng)條件下求得一個(gè)公平合理的土地價(jià)格。土地估價(jià)是一種主觀與客觀相結(jié)合的藝術(shù)，估價(jià)人員的主觀判斷對(duì)估價(jià)結(jié)果影響較大。因此，估價(jià)人員必須公正廉潔，認(rèn)真客觀地評(píng)估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時(shí)，為求得一個(gè)公平價(jià)格，估價(jià)人員還必須全面地了解市場(chǎng)上土地供需 情況及其他影響因素，提高估價(jià)專業(yè)水平，嚴(yán)格遵循估價(jià)工作程序。

(二)最有效利用原則

遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。土地的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)用途和利用程度是多方面的。不同的權(quán)利形態(tài)及不同的用途下，土地的價(jià)值不同;同一用途不同利用程度下土地價(jià)值也不同。只有當(dāng)土地利用在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)靥幱谧钣行Ю脿顟B(tài)時(shí)，其土地價(jià)值才最大。以土地的最大價(jià)值進(jìn)行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。因此，土地價(jià)格評(píng)估要以土地的最有效利用為前提。但是，在現(xiàn)實(shí)土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，當(dāng)待估宗地處于非最有效利用時(shí)，除個(gè)別行政性政策性評(píng)估外，應(yīng)以最有效利用為前提估價(jià)。幾種特殊的土地利用是:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為最有效利用;企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價(jià)，以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為最有效利用;農(nóng)地估價(jià)中，未獲得轉(zhuǎn)用許可的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用，可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地者，以實(shí)際最佳用途為最有效利用。

(三)替代原則

根據(jù)經(jīng)濟(jì)替代原理，在同一公開市場(chǎng)上同質(zhì)的商品應(yīng)有相同的價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，價(jià)格相同效用大者需求大，效用相同價(jià)格低者需求大。一種商品的價(jià)格升高會(huì)引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一時(shí)期同一或類似區(qū)域，同一用途土地彼此間形成競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格互相影響最后趨于一致。這一原則是運(yùn)用市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。即在評(píng)估一宗地的價(jià)格時(shí)，可以在同一供需圈內(nèi)，或同一區(qū)域內(nèi)，調(diào)查取得發(fā)生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)地價(jià)因素的比較修正，可求得待估宗地的價(jià)格。

(四)預(yù)期收益原則

土地價(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化。過(guò)去的土地收益不決定土地價(jià)格，但有助于幫助估價(jià)人員推測(cè)未來(lái)收益的變化趨勢(shì)。遵循預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。預(yù)測(cè)的未來(lái)收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場(chǎng)狀況，經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地純收益。這要求估價(jià)人員必須了解過(guò)去的收益狀況，認(rèn)真分析土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，以及對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)政策，合理預(yù)測(cè)各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產(chǎn)出狀況。對(duì)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)分析，往往是運(yùn)用收益還原法和剩余法評(píng)估土地價(jià)格的關(guān)鍵。

(五)供需原則

由于土地的位置固定性和市場(chǎng)的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。土地的自然供給是固定的、無(wú)彈性的:土地的經(jīng)濟(jì)供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競(jìng)爭(zhēng)，策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價(jià)格主要取決于需求方的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，由于土地的經(jīng)濟(jì)供給在一定程度上是可變的，它對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響也很大。由于土地市場(chǎng)的不完全性，以及我國(guó)城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷，因此，土地價(jià)格不可能完全由市場(chǎng)的供給與需求決定，在運(yùn)用此估價(jià)原則時(shí)，一定要結(jié)合預(yù)期收益原則，并充分考慮一些非市場(chǎng)因素對(duì)土地價(jià)格的影響。

(六)保證農(nóng)民基本生活原則

中國(guó)農(nóng)村集體土地實(shí)行集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的兩權(quán)分離模式。土地，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，它不但是一種生產(chǎn)資料，更是一種最基本的生存保障財(cái)產(chǎn)。由于中國(guó)農(nóng)村還沒有建立公共醫(yī)療、社會(huì)養(yǎng)老等社會(huì)化保障體系，農(nóng)民的生老病死全由農(nóng)民自己解決，因此，農(nóng)地既具有生產(chǎn)資料的經(jīng)濟(jì)功能，又具有保障生活的社會(huì)功能。盡管農(nóng)地收益較少，但它對(duì)農(nóng)民起到保險(xiǎn)箱作用。農(nóng)地估價(jià)一定要考慮農(nóng)地的雙重功能。如果只根據(jù)農(nóng)地純收益，不考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用，即土地的社會(huì)效益等因素，土地價(jià)格就不客觀。遵循農(nóng)民基本生活保證原則，就是指因集體轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)而致農(nóng)民失去土地時(shí)，其價(jià)格補(bǔ)償應(yīng)以能保證農(nóng)民的最基本生活為條件。

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