貴州評估公司為大家介紹下土地估價規(guī)范格式

發(fā)布日期：2019-04-28 作者：點擊：

貴州評估公司為大家介紹下土地估價規(guī)范格式

1、土地價格：是指土地的購買價格則土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權(quán)價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。

2、熟地價格：是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

3、生地價格：是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

4、毛地價格：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。

5、估價期日：指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。

6、基準地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

7、標定地價：標定地價是政府根據(jù)管理需要，貴州評估公司評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

8、基準地價更新：基準地價的更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)平均價格。

9、收益還原法：是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估土地價格的方法。

10、市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。

11、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

12、剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

13、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。

15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場的供給與需求狀況本基本相同，并對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。

16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。

17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。

18、地價指數(shù)：指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數(shù)。

19、綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。

20、土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。

21、建筑物還原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價格的比率。

22、征地費用：指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。

23、城鎮(zhèn)拆遷安置費用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補償?shù)母黜椏陀^費用。貴州評估公司告訴大家主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費。

24、土地取得費：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用。

25、土地開發(fā)費：是為使用土地達到一定的開始建設(shè)條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的土地開發(fā)費用。