貴陽評估公司給您介紹關于土地估價的原則、方法?、影響因素

發(fā)布日期：2019-04-08 作者：點擊：

貴陽評估公司給您介紹關于土地估價的原則、方法、影響因素

《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規(guī)定:"國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講，土地價格評估應遵循以下原則。

(一)公平原則

貴陽評估公司告訴您遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應以公正的態(tài)度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結合的藝術，估價人員的主觀判斷對估價結果影響較大。因此，估價人員必須公正廉潔，認真客觀地評估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時，為求得一個公平價格，估價人員還必須全面地了解市場上土地供需情況及其他影響因素，提高估價專業(yè)水平，嚴格遵循估價工作程序。

(二)最有效利用原則

遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權利、經濟用途和利用程度是多方面的。不同的權利形態(tài)及不同的用途下，土地的價值不同;同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當土地利用在當時當地處于最有效利用狀態(tài)時，其土地價值才最大。以土地的最大價值進行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。因此，土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。但是，在現實土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，當待估宗地處于非最有效利用時，除個別行政性政策性評估外，應以最有效利用為前提估價。幾種特殊的土地利用是:基準地價評估以估價對象的現狀利用為最有效利用;企業(yè)改制、資產清算、地稅征收、公益用地等估價，以估價對象的現狀利用為最有效利用;農地估價中，未獲得轉用許可的農地以現狀利用為最有效利用，可轉為建設用地者，以實際最佳用途為最有效利用。

(三)替代原則

根據經濟替代原理，在同一公開市場上同質的商品應有相同的價格。根據市場規(guī)律，在同一商品市場中，價格相同效用大者需求大，效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一時期同一或類似區(qū)域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最后趨于一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎。即在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內，或同一區(qū)域內，調查取得發(fā)生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。

(四)預期收益原則

土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助于幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。預測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須了解過去的收益狀況，認真分析土地市場的現狀、發(fā)展趨勢，以及對土地市場產生影響的政治經濟形勢、各項政策，合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產出狀況。對預期收益的預測分析，往往是運用收益還原法和剩余法評估土地價格的關鍵。

(五)供需原則

由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，同時，由于土地的經濟供給在一定程度上是可變的，它對市場價格的影響也很大。由于土地市場的不完全性，以及我國城鎮(zhèn)土地一級市場由國家壟斷，因此，土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結合預期收益原則，并充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。

(六)保證農民基本生活原則

中國農村集體土地實行集體經濟組織所有，農民個人承包經營的兩權分離模式。土地，對于農民來說，它不但是一種生產資料，更是一種最基本的生存保障財產。由于中國農村還沒有建立公共醫(yī)療、社會養(yǎng)老等社會化保障體系，農民的生老病死全由農民自己解決，因此，農地既具有生產資料的經濟功能，又具有保障生活的社會功能。盡管農地收益較少，但它對農民起到保險箱作用。農地估價一定要考慮農地的雙重功能。如果只根據農地純收益，不考慮土地對農民的社會保障作用，即土地的社會效益等因素，土地價格就不客觀。遵循農民基本生活保證原則，就是指因集體轉移土地所有權而致農民失去土地時，其價格補償應以能保證農民的最基本生活為條件。

貴陽評估公司告訴您土地估價方法

基本估價

又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。

應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在于建立評估標準，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數修正法等。[1]

方法選取

根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結果進行分析后取值。

土地估價影響因素

分析內容

貴陽評估公司告訴您影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經濟發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。