都勻評(píng)估公司銅仁評(píng)估公司安順評(píng)估公司

土地評(píng)估宗地評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估土地資源價(jià)值評(píng)估全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

建筑物的折舊

指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

土地生熟程度

指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

三通一平

指水、電、道路通，土地平整。

七通一平

指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?nbsp;

資本化率

是用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率（獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率）。

基準(zhǔn)地價(jià)

是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)

是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

房屋重置價(jià)格

是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。

底價(jià)

是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱起價(jià)）。

補(bǔ)地價(jià)

是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

建筑容積率

簡(jiǎn)稱容積率，又稱建筑面積密度，是指土地上可建造的建筑物的總面積與土地總面積的比率。容積率又分為含地下建筑面積的容積率和不含地下建筑面積的容積率。

建筑覆蓋率

是指一塊土地上的建筑物基底占地面積與該塊土地總面積的比率。有時(shí)還采用建筑物的最大水平投影面積與土地總面積的比率來(lái)表示。

綠地率

是用地紅線內(nèi)綠化用地面積與土地總面積的比率。

貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確評(píng)估知識(shí)資產(chǎn)的價(jià)值

英國(guó)十八世紀(jì)的哲學(xué)家Immanuel Kant（康德）一生花費(fèi)大量時(shí)間研究超物質(zhì)世界的經(jīng)驗(yàn)。雖然他對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)全無(wú)所聞，但如果讓他參與討論目前知識(shí)資產(chǎn)的評(píng)估，他卻可能頗在行?？档抡J(rèn)為，比起那些看得見摸得著的實(shí)體，抽象的世界對(duì)人們的行為影響力更大。誠(chéng)如康德一樣，今天的許多研究者也認(rèn)識(shí)到，無(wú)形的知識(shí)資產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響日見顯著。

遺憾的是，盡管知識(shí)資產(chǎn)已經(jīng)為人們所認(rèn)識(shí)，但我們的會(huì)計(jì)制度與康德時(shí)代相比卻依然大同小異。復(fù)式記帳已經(jīng)沿用了幾百年，財(cái)務(wù)人員們依然不把知識(shí)資產(chǎn)看作資產(chǎn)。財(cái)務(wù)主管們可以做到密切監(jiān)督企業(yè)在zhuanli、品牌、商標(biāo)和研發(fā)方面的支出，但對(duì)知識(shí)資產(chǎn)卻毫不在意。這是因?yàn)楦緵]有任何規(guī)則，來(lái)指導(dǎo)人們對(duì)這類投資的結(jié)果做出評(píng)估與報(bào)告。

如今，電腦、信息和全球競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代已經(jīng)替代了原來(lái)的工業(yè)革命。企業(yè)決策的速度更加快捷，誰(shuí)對(duì)產(chǎn)品、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)方式和文化的了解更深，誰(shuí)就能在市場(chǎng)最終獲勝。對(duì)流動(dòng)性的渴望，使人們更家傾心可移動(dòng)的資產(chǎn)。這種情況刺激人們對(duì)影響資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)進(jìn)行更多的投資，但這些資產(chǎn)卻不會(huì)反映到資產(chǎn)負(fù)債表上。

由此看來(lái)，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度與知識(shí)經(jīng)濟(jì)的要求之間存在著差距。這種會(huì)計(jì)制度適應(yīng)的是一個(gè)過(guò)去的時(shí)代，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)大部分堆放在廠房和貨架上的時(shí)代。因此，現(xiàn)在爭(zhēng)論的焦點(diǎn)已不是企業(yè)的知識(shí)資產(chǎn)是否存在的問(wèn)題，而是對(duì)知識(shí)資產(chǎn)進(jìn)行測(cè)評(píng)的利弊。

包括眾多財(cái)務(wù)主管在內(nèi)的懷疑派堅(jiān)持認(rèn)為，對(duì)知識(shí)資產(chǎn)根本無(wú)法進(jìn)行有效測(cè)評(píng)，這主要是因?yàn)楦緵]有發(fā)生任何實(shí)際的交易。除非發(fā)生天災(zāi)?禍，否則有形資產(chǎn)決不會(huì)在一夜之間化為烏有。但無(wú)形資產(chǎn)卻存在著這種可能。一項(xiàng)高科技zhuanli可能會(huì)被另一種新技術(shù)取代；無(wú)來(lái)由的流言能減損一個(gè)品牌的聲譽(yù)；前景美好的研發(fā)計(jì)劃可能一敗涂地；高層經(jīng)理人也可能另攀高枝。制藥業(yè)巨人輝瑞公司（Pfizer Inc.）財(cái)務(wù)總裁David Shedlarz（謝德拉）說(shuō)道，在知識(shí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制沒有獲得廣泛認(rèn)可之前，知識(shí)資產(chǎn)不能列入資產(chǎn)負(fù)債表。身為懷疑派的他們預(yù)計(jì)，如果將知識(shí)資產(chǎn)列入財(cái)務(wù)報(bào)表，會(huì)產(chǎn)生始料不及的不良后果。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，知識(shí)資產(chǎn)出現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，非但不能使人們清楚了解企業(yè)的績(jī)效，反會(huì)誤導(dǎo)投資者，給經(jīng)理人造成干擾并孳生不確定因素。

其實(shí)這種懼怕有夸大嫌疑，因?yàn)樵趯ｉT統(tǒng)計(jì)有形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)中，存在著更為嚴(yán)重的缺陷。知識(shí)資產(chǎn)的價(jià)值確實(shí)會(huì)出乎意料地增減。但是，企業(yè)要想保證長(zhǎng)期成功的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，就必須善加控制企業(yè)中的各種價(jià)值創(chuàng)造因素。要做好這一點(diǎn)，就必須找到對(duì)企業(yè)知識(shí)資本管理進(jìn)行估測(cè)的方式。有鑒于此，企業(yè)需要對(duì)如下一類問(wèn)題做出回答：研發(fā)投資的回報(bào)是否令人滿意？zhuanli權(quán)是否值得更新？值得進(jìn)行商標(biāo)保護(hù)嗎？解決不了這些問(wèn)題，就已對(duì)企業(yè)決策的前景產(chǎn)生影響。存在這些缺陷的企業(yè)終將在那些學(xué)會(huì)衡量、管理并調(diào)整知識(shí)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前敗下陣來(lái)。

貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)告訴您一種粗略計(jì)算知識(shí)資本的可行方法是企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值減去其帳面價(jià)值。然而，這種方法隱含的一種觀念是，企業(yè)帳面資產(chǎn)的價(jià)值決不會(huì)高過(guò)帳面成本。這種觀念即便不是大錯(cuò)特錯(cuò)，也顯然可疑。因?yàn)橛眠@種方法得出的數(shù)值高估了知識(shí)資產(chǎn)，而對(duì)帳面資產(chǎn)的價(jià)值估計(jì)過(guò)低。況且，市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算方法以股價(jià)為基準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值時(shí)時(shí)波動(dòng)，無(wú)法反映出資產(chǎn)的基本價(jià)值。

Baruch Lev（列夫）在美國(guó)New York University（紐約大學(xué)）的Leonard Stern Business School（斯特恩商學(xué)院）工作，是由Philip Bardes資助的會(huì)計(jì)學(xué)與金融學(xué)教授。列夫積極倡導(dǎo)人們更加重視知識(shí)資產(chǎn)，并勇敢承擔(dān)了第一個(gè)Knowledge Capital Scoreboard（編者譯：知識(shí)資本記分板，以下簡(jiǎn)稱記分板）的制定工作。在BEA Credit Suisse Asset Management（編者譯：BEA資產(chǎn)管理公司）有價(jià)證券部經(jīng)理Marc Bothwell（博斯維）的鼎力協(xié)助下，列夫研制出這種以經(jīng)營(yíng)績(jī)效為基礎(chǔ)的知識(shí)資本計(jì)算方式，專門用于衡量知識(shí)資產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

他倆研究了二十七家銷售額在十億美元以上的化學(xué)公司和二十家銷售額超過(guò)兩億五千萬(wàn)美元的藥品公司，計(jì)算出它們的知識(shí)資本量。

他們?cè)谟?jì)算知識(shí)資本時(shí)，首先估算一個(gè)公司標(biāo)準(zhǔn)年份的收益。考慮到各種商業(yè)因素可能會(huì)對(duì)未來(lái)的收益產(chǎn)生影響，所估算的平均收益稍側(cè)重收益預(yù)測(cè)。一旦確定了上述公司的標(biāo)準(zhǔn)年收益，根據(jù)減除標(biāo)準(zhǔn)年收益所得的余額，就能確定“知識(shí)收益”的量。對(duì)每一大類資產(chǎn)回報(bào)率的預(yù)計(jì)方式，也適用于有形的帳面資產(chǎn)與金融資產(chǎn)。

記分板把入帳的各類資產(chǎn)分別乘以它們的預(yù)期稅后回報(bào)率,有形資產(chǎn)的回報(bào)率為７％，金融資產(chǎn)則為4.5%。不論這些公司的風(fēng)險(xiǎn)或資本成本多高，這些回報(bào)率均適用于上述兩種行業(yè)中的所有公司。盡管存在不足，這種方法仍能推算出有形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的可靠收益標(biāo)準(zhǔn)。

從標(biāo)準(zhǔn)年收益中減去有形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的收益，列夫認(rèn)為，所得余額就代表知識(shí)資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，即知識(shí)資本收益（KCE）。這一計(jì)算方法本身暗示出一系列新的財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括知識(shí)資本毛利率(KCE/銷售額)和知識(shí)資本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（KCE/營(yíng)業(yè)收潤(rùn)）等。

利用這些指標(biāo)，企業(yè)第一次能估價(jià)知識(shí)資產(chǎn)對(duì)企業(yè)贏利和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的貢獻(xiàn)。

知識(shí)資本收益的計(jì)算方式與有形資產(chǎn)和金融資產(chǎn)收益的測(cè)算方式相反。知識(shí)資本收益的計(jì)算不是用資產(chǎn)量乘以預(yù)期回報(bào)率，而是用知識(shí)資本收益除以知識(shí)資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率。計(jì)算方式并不陌生，只是還存在一個(gè)障礙，即從未有人推算過(guò)知識(shí)資本的預(yù)期回報(bào)率。

掌握了知識(shí)資本及有關(guān)收益的數(shù)據(jù)，新指標(biāo)可以讓人們以新的眼光看待傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表。比如，計(jì)算知識(shí)資本與帳面資本的比率，表明企業(yè)利用知識(shí)的程度。在杜邦公司，每一美元的帳面資本，就有價(jià)值2.34美元的知識(shí)資本，在化學(xué)公司中屬最高之列。貴州礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)想說(shuō)知識(shí)資本與銷售額的比率，則說(shuō)明了另一個(gè)問(wèn)題。如果此比率下降，則顯示知識(shí)資本對(duì)企業(yè)整體績(jī)效的貢獻(xiàn)減少；比率上升則預(yù)示著對(duì)企業(yè)整體績(jī)效的貢獻(xiàn)增加。

記分板結(jié)合了新舊標(biāo)準(zhǔn)，把知識(shí)資本與帳面資本相加，創(chuàng)造出了“綜合價(jià)值”的概念。利用綜合價(jià)值，就能對(duì)涵括從機(jī)床到zhuanli等企業(yè)全部資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評(píng)估。

列夫說(shuō)：“一比一的比率說(shuō)明，企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值主要建立在以往業(yè)績(jī)與短期收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上?！睋Q句話說(shuō)，一比一的比率說(shuō)明，近期的收益體現(xiàn)在股價(jià)中，由于缺乏新的發(fā)展，預(yù)計(jì)企業(yè)并無(wú)多少成長(zhǎng)。

作為一種評(píng)估知識(shí)資產(chǎn)的系統(tǒng)模型，知識(shí)資本記分板盡力捕捉傳統(tǒng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)無(wú)法把握的價(jià)值的關(guān)鍵方面。由于這些步驟依靠的是公_開信息和寬泛的觀念，因而人人都能利用，但也存在著明顯的局限。獲得預(yù)期回報(bào)與明細(xì)支出的專有信息，會(huì)提高該方式的精確度，得到更為準(zhǔn)確的結(jié)果。如果有什么突出問(wèn)題的話，那就是對(duì)知識(shí)資產(chǎn)視而不見的短視行為。知識(shí)資產(chǎn)是存在的，是可以估測(cè)的，應(yīng)該得到大家的承認(rèn)。

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